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2020年的楼市,会重复2015年的“轨迹”吗?

2020-03-03 点击 评论

股票行情查询为什么说预测房地产市场是最难的?

我认为,人口、货币、资金都可以通过数据推演出来,这些因素都属于“定量”,无非建立一个模型而已,随便找个高校大学生都能说得头头是道。

股票行情查询但是,“时间”才是最大的不确定性。

举个例子,1个月之前,谁能想到房地产能落到“零成交”、“零网签”、成交量坠入冰点?谁能想到连楼盘股票行情查询复工、售楼部开放都变得如此曲折?

股票行情查询没办法,房地产的“压舱石”地位,实在太重要了,易居CEO丁祖昱曾说:房地产+加注业占GDP的比重,两者相加占整个GDP的1/7。土地出让金贡献了1/5的广义财政收入。房地产相关税收加上房企所得税,占了整个狭义财政收入的1/6。

房地产+建筑业,一共为我们提供了5000万个就业岗位,2010年是2100万个,这10年增长了2.4倍。现在达到了5052万人就业。

股票行情查询有了这个前提,我们也就不难理解,最近20天内,先后24个省市纷纷“抢救”楼市。

这个过程分两个阶段。

股票行情查询第1阶段:根据克而瑞数据研究中心的数据,已有河北、天津、重庆、浙江、上海、西安、无锡、南昌、杭州等10多个省市,出台针对房地产行业尤其是房地产企业的阶段性纾困新政。

股票行情查询此时大部分政策都以延缓土地金缴纳、给房企减税降费、松绑预售条件等,多以纾困房企供给端为主,影响并不大。

第2阶段:根据每日经济配资公司 的统计,近20天以来,国内共有24个省市出台了相应的扶持政策,其中包含浙江、江苏、海南、广西壮族自治区等四省份、天津、上海两直辖市、以及18个地级市。

此时的政策特点,除了波及范围更广之外,部分省市出现了“降首付”、“买房送补贴”、“提高公积金额度”等提振购房需求端的措施。

为什么要强调这两个阶段的不同?

要知道,房企“供给端”和购房者“需求端”,这是完全不同的两个概念。

有心的朋友还记得,为什么2015-2017年房价会出现大涨?

原因在于,当时除了降息、降准之外,大部分一二线城市都放开了限购,低首付政策遍地都是,同时三线以下城市因为棚改货币化的推进,大量购房需求被“制造”了出来,房价才会水涨船高。

从这个角度来看,房地产市场对“购房者需求端”的放松极为在意,这段时间,我也看到不少房企、投机客似乎又有点“蠢蠢欲动”了。

那么,2020年的楼市,会重复2015年一样的“轨迹”吗?

答案是否定的,从更高的层面来看,社科院的一篇报告,给房地产泼了一盆凉水,央行、银保监会纷纷发声,很多人寄希望于楼市重演历史的想法,只是“一厢情愿”罢了。

1,社科院连夜呼吁:严控购房加杠杆及其它各类刺激购房行为。

近日,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布中国住房大数据分析报告指出:当前的房地产是临时性资金困,而对住房需求的影响主要体现在推迟购房计划。

报告重点提及:住房需求剌激政策虽然较易实施,但容易引发未来房价大起大落,加大宏观金融风险,需要加以严格控制。

也就是说,首付之类的政策虽然很容易推出,也容易受到购房者、房企和银行的欢迎,表面看皆大欢喜,但对房地产不一定是好事。

更低的购房杠杆,必然会引发房价的突飞猛进,如果出现类似2015-2017年那样的上涨态势,房企和购房者都背负了比以往更高的杠杆,未来房价股票行情查询下跌的可能性也会大大增加,降价、土地流拍、断贷、断供等现象就会出现。

股票行情查询举个例子,原来因为首付比例、贷款利率普遍较高,小王手里有10多万的积蓄,本来没有买房的意愿,现在首付直接降低到20%,100万的房子只需要20万首付就能买到手,房贷利率也比过去两年低的多,很多像小王这样的购房者,就会千方百计涌入楼市。

但是,首付低了,月供必然会变高,而小王这一类人群,根本不具备高额月供的还贷能力,他们连首付都可能是借来的,如果50%以上的购房者都借助低首付政策进行投机,无疑会对未来房地产的长期发展埋下“苦果”。

股票行情查询2,高层两个部门果断回应。

众所周知,房地产是靠金融体系推动的行业,来自银行、信托、资本市场等各个渠道的融资,才是未来楼市走向的关键。

因此,两个管着“房地产金融体系”的部门:央行、银保监会作何反应,才是问题的关键。

拿央行来说,本月1年期LPR报价下调了10BP,5年期LPR下降了5BP,呈现出“非对称”式降息的现象,因为房贷利率参考的就是5年期LPR,这个动作也被认为楼市调控依然从紧的信号。

股票行情查询重要的表态在后面,先是在《货币政策报告》中明确指出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照因城施策的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制。

随后,在2020年金融市场工作电视电话会议上,央行要求:保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。

股票行情查询还有央行副行长接受《金融时报》采访时说:LPR下行基本上不影响个人房贷利率。银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率,基本保持原有水平。

这一连串的回应,可谓是斩钉截铁,也就意味着:2020年的房贷利率不会下降,银行仍然会加基点,降首付等措施不会蔓延开来。

拿银保监会来说,近日首席风险官兼配资公司 发言人肖远企2月25日在银保监会媒体通气会上表示:“目前,房地产金融政策没有调整和改变,但是会对房地产市场融资情况进一步检测,动态掌握”。

意思很明显,一切尽在掌握中,各个城市当然可以发布各类涉房措施,为楼市松绑,但这些政策是有“边界”的,给房企降点成本和支出,帮助企业渡过特殊时期,当然无可厚非,但是不能演变成全方位的“放松”,不能出现类似2015年那样行情。

展望3月份,笔者认为,有了社科院、央行、银保监会的连续发声,房地产市场相关的“边际宽松”政策依然会推出,但仅限于一些力度有限、不会对房价构成直接推动的措施。

比如鼓励房企降价卖房,宽松预售条件、保证金缴纳比例降低等,指望购房者通过加杠杆的方式,再次涌入楼市中赚差价,无疑是不现实的。


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